Brief vom Vermieter
Mieterhöhung erhalten? Wie viel Geld Ihr Vermieter maximal verlangen darf
Mieterhöhungen sind in den meisten Fällen gedeckelt. So werden Mieter vor schnell steigenden Mieten geschützt. Aber wie viel ist maximal erlaubt?
Regelmäßige Mieterhöhungen kennen die meisten Mieter. Damit die Mieten jedoch nicht zu schnell steigen, hat der Gesetzgeber Grenzen gesetzt, an die sich Vermieter halten müssen. Wir zeigen, wie hoch die Mieterhöhungen ausfallen dürfen, und wie oft sie erlaubt sind.
Mieterhöhung: Wie viel ist maximal erlaubt?
Wurden im Mietvertrag keine Mieterhöhungen vereinbart, gilt folgendes: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden, und zwar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze). Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ( § 558 BGB) festgelegt. Ausgenommen hiervon sind Erhöhungen nach Modernisierungen (s. u.).
In Orten, die unter einem besonders angespanntem Wohnmarkt leiden, dürfen die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) listet auf seiner Internetseite alle Gemeinden auf, in denen die reduzierte Kappungsgrenze gilt
Wie oft darf eine Mieterhöhung erfolgen?
Damit Mieter vor zu schnell steigenden Mieten geschützt werden, kann der Vermieter die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Eine Mieterhöhung darf frühestens 12 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angekündigt werden („Jahressperrfrist“), die dann frühestens nach 15 Monaten in Kraft tritt. Wer also zum 1. Februar 2022 eine Wohnung bezogen hat, und zum 2. Februar 2023 ein Mieterhöhungsschreiben vom Vermieter erhält, muss erstmals ab Mai 2023 die höhere Miete zahlen.
Was gilt für Staffelmietverträge?
Bei Staffelmietverträgen werden zukünftige Mieterhöhungen schon vorab zwischen Mieter und Vermieter festgelegt. Die neue Miete oder Mieterhöhungen müssen dabei als Geldbetrag ausgewiesen sein. Regelungen wie „Die Miete steigt jedes Jahr um 3 Prozent“ sind laut § 557a BGB unwirksam. Die Grenze aller Staffelmieten ist die Mietpreisbremse, das heißt die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent.
Bei Staffelmietverträgen muss der Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen lediglich 12 Monate betragen. Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind keine weiteren Erhöhungen erlaubt. Wenn die Staffel ausgelaufen ist, kann der Vermieter die Miete jedoch wieder erhöhen, wie es auch bei anderen Mietverträgen üblich ist.
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Was gilt für Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen?
Bei Indexmietverträgen orientiert sich die Miethöhe an den Lebenshaltungskosten. Mieterhöhungen lassen sich somit anhand des offiziellen Verbraucherpreisindex ausrechnen, der vom Bundesamt für Statistik ermittelt wird. Stiftung Warentest stellt einen entsprechenden Online-Rechner für Index-Mieterhöhungen zur Verfügung. Die Miete steigt jedoch nicht automatisch, sondern muss vom Vermieter eingefordert werden. Auch hier müssen zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate liegen. Eine Kappungsgrenze, wie bei anderen Mietverträgen, gibt es bei Indexmietverträgen jedoch nicht.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Möchte der Vermieter aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen, gelten wiederum andere Regeln:
- Maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden.
- Innerhalb von sechs Jahren darf die Mietsteigerung nach Modernisierung maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen (bei Wohnungen einem Quadratmeterpreis von weniger als 7 Euro maximal zwei Euro).
- Für sogenannte Bagatellmaßnahmen (etwa einer neuen Klingelanlage) darf die Miete anschließend um maximal 5 Prozent steigen.
Kosten für Reparaturmaßnahmen, die dem Erhalt des Zustands dienen, muss der Vermieter selbst tragen und darf nicht auf die Miete umgelegt werden.
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