Mietrecht
Zankapfel Nebenkostenabrechnung: Welche Punkte Sie unbedingt kontrollieren sollten
Nebenkostenabrechnungen sorgen mit für die häufigsten Streitfälle zwischen Mietern und Vermietern. Wer weiß, worauf man achten muss, kann Geld und Ärger sparen.
Die Neben- oder Betriebskostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Einige Vermieter drücken sich gerne vor der detaillierten Abrechnung, manche Mieter zahlen ohne zu kontrollieren oder ihre Rechte zu kennen. Es gibt einige Punkte bei der Nebenkostenabrechnung, auf die man unbedingt achten sollte.
Nebenkostenabrechnung: Verbindliche Fristen für die Abrechnung
Vermieter müssen die detaillierte Nebenkostenabrechnung laut Gesetz spätestens nach Ende des zwölften Monats nach dem Abrechnungszeitraum zustellen. Verpasst der Vermieter den Termin, kann er eventuelle Nachzahlungen aus der verspätet zugestellten Abrechnung nicht mehr geltend machen. Erhält der Mieter aber zu viel gezahlte Nebenkosten zurück, muss der Vermieter diesen Betrag natürlich auch bei verspäteter Zustellung erstatten. Die Frist für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung gilt übrigens auch, wenn der Vermieter bereits ausgezogen ist.
Was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter beharrlich keine Nebenkostenabrechnung erstellt? Bei einem laufenden Mietvertrag kann man dann die Vorauszahlung der Betriebskostenvorschüsse einstellen, das ist das so genannte Zurückbehaltungsrecht. Wenn die Abrechnung aber kommt, muss man die Nebenkosten natürlich bezahlen. Eine fehlende Nebenkostenabrechnung kann im Fall der Fälle auch eingeklagt werden.
Was fällt unter die Betriebskosten?
Was unter die Nebenkosten fällt, regelt der Mietvertrag. Häufig bezieht sich der Vertrag dabei auf Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung. Das ist in Ordnung, denn dort ist genau aufgeschlüsselt, was alles unter die Betriebskosten fällt:
- Grundsteuer
- Kosten für eine Entwässerungsanlage
- Lohnkosten für einen Hausmeister
- Kaltwasser
- Warmwasser
- Heizkosten
Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - Strom und Wartung eines Fahrstuhls
- Beiträge für Sach- und Haftpflichtversicherung
- Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Stromkosten für die Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums - Kehrgebühren für Schornsteinfeger
- Gebühren für Kabelanschluss oder Betrieb einer Antennenanlage
- Kosten für Betrieb einer Waschküche
- Kosten für Gartenpflege
- Sonstige Betriebskosten
Zu den „sonstigen Betriebskosten“ zählen beispielsweise die Kosten für eine Dachrinnenreinigung, die Feuerlöscher-Wartung oder der Betrieb eines Schwimmbads. Achtung: Welche „sonstigen Betriebskosten“ jeweils anfallen, muss im Mietvertrag explizit geregelt sein.
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Einmalige Kosten sind keine Betriebskosten
Als Betriebskosten gelten nur regelmäßig anfallende Kosten für den Betrieb des Mietobjekts. Einmalige Kosten, wie Reparaturarbeiten, Bankgebühren, die Installation von Rauchmeldern oder Kosten zur Schädlingsbekämpfung gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Wer als Mieter zweifelt, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt ist, kann verlangen, die Belege einzusehen.
Vermieter sind laut BGB dazu verpflichtet, bei den Betriebskosten auf Wirtschaftlichkeit zu achten. Das bedeutet, es dürfen zum Beispiel keine überhöhten Gehälter oder Honorare an Reinigungskräfte oder für Hausmeister-Dienstleistungen gezahlt werden. Ebenso dürfen keine unsinnigen Versicherungen abgeschlossen und die Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Anhand des Betriebskostenspiegels, den der Deutsche Mieterverbund zur Verfügung stellt, können Mieter abschätzen, ob sich die abgerechneten Betriebskosten im Rahmen bewegen.
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