Wenn Mieter und Vermieter streiten, geht es häufig um Geld: Schönheitsreparaturen, Mietmängel oder Nebenkosten. Gut, wenn es einen wasserdichten Mietvertrag gibt.

Vertrauen ist gut, Verträge sind besser! Gibt es Streit um die Mietwohnung, sollten die wesentlichen Punkte im Mietvertrag klar und rechtssicher geregelt sein. Dann spart man einen Haufen Ärger und unter Umständen auch eine Menge Geld. Im Interview mit Immoverkauf24.de hat der Mietrechtsanwalt Daniel Hesterberg aufgeschlüsselt, was die größten Fallstricke in Mietverträgen sind und welche Fehler dabei richtig teuer werden können.

Die wichtigsten Punkte, die in einem Mietvertrag unbedingt enthalten sein müssen, sind laut dem Experten die Angaben zu Mietzahlungen, Kaution, Kündigungsfristen, Aussagen zu Schönheitsreparaturen, der Zustand der Mieträume, ob Untervermietung erlaubt ist und unter welchen Umständen der Vermieter die Wohnung betreten darf. Klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Nicht fehlen darf auch die sogenannte salvatorische Klausel. Diese legt fest, dass der gesamte Vertrag auch dann weiter gilt, wenn einzelne Klauseln unwirksam werden sollten. Falls vorhanden, sollte auch eine Hausordnung Bestandteil des Vertrags sein.

Fallstricke im Mietvertrag: Kaution und Kündigungsverzicht

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Achtung bei der Mietkaution! Hier darf ein Vermieter höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten verlangen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und höchstrichterlich bestätigt. Laut Anwalt-Suchservice.de muss die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters auf einem Extra-Konto angelegt werden.

Was zunächst gut klingt, ist ein gegenseitiger Kündigungsverzicht. Steht der im Vertrag, kann dem Mieter nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Das gibt zwar Sicherheit, kann aber auch unerwartete negative Folgen haben, denn der Kündigungsverzicht gilt eben gegenseitig. Das heißt, der Mieter kommt auch nicht aus dem Vertrag heraus, etwa wenn ein beruflicher Umzug oder eine familiäre Veränderung ansteht. Ein Kündigungsverzicht ist gesetzlich aber ohnehin nur maximal für vier Jahre zulässig.

Fehler im Mietvertrag: Streitpunkt Nebenkostenabrechnung

Ein häufiger Streitpunkt bei Mietverträgen ist die Nebenkostenabrechnung. Grundsätzlich kann der Vermieter festlegen, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung vom Mieter gezahlt werden müssen. Anwalt Hesterberg empfiehlt den Weg über die Vorauszahlung: „Zwar wird bei beiden ein fester Betrag vereinbart, zum Beispiel 150 Euro monatlich. Bei einer Vorauszahlung wird aber jährlich über die Betriebskosten abgerechnet, so dass sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergeben kann.“ Eine Pauschale sei im Nachhinein schwieriger zu ändern.

Absolute Genauigkeit ist bei der Quadratmeterangabe der Wohnung gefragt. Ist die nutzbare Wohnfläche in der Realität geringer als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter einen Mietmangel geltend machen und unter Umständen die Miete mindern. Die Quadratmeterangabe ist außerdem die Basis für die Nebenkostenabrechnung sowie für eine eventuelle Mieterhöhung und damit extrem wichtig.

Die meisten Fehler beim Verfassen von Mietverträgen werden laut Hesterberg bei Schönheitsreparaturen gemacht. Hier kommt erschwerend hinzu, dass die Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen „nahezu unübersehbar“ geworden sei.

Was Vermieter nicht in den Mietvertrag aufnehmen dürfen

Grundsätzlich empfiehlt der Anwalt, Musterverträge von Fachleuten zu verwenden, warnt aber davor, diese eigenhändig anzupassen. Im Zweifel sei es immer besser, einen Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt prüfen zu lassen.

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